Bietet sie eine Entlastung für die Eigentümer*innen, beinhaltet die Aufgabe des Verwalters neben den vielfältigen Pflichten, auch viel rechtliche Verantwortung, derer man sich bewusst sein sollte. Welche das genau sind und welche Qualifikation Hausverwalter*innen mitbringen müssen, haben wir für Sie zusammengestellt. Zudem ergeben sich am 1. Dezember 2020 einige wichtige Änderungen.
Wer braucht einen Hausverwalter?
Grundsätzlich ist es so, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) den Wohnungseigentümer*innen gemeinsam zusteht. Es ist also möglich die Aufgaben, die sich aus einem Mehrfamilienhaus ergeben untereinander aufzuteilen oder einen der Wohnungseigentümer*innen mit der Wahrnehmung der Pflichten zu beauftragen.
Da hier, wie in vielen Gemeinschaften auch, der Streit meist vorprogrammiert ist, durch Interessenkonflikte oder Uneinigkeiten in den Zuständigkeiten, entscheiden sich die meisten Eigentümer*innen für eine externe Hausverwaltung. Diese sogenannte WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) Verwaltung ist unparteiisch und übernimmt sämtliche mit der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verbundenen Aufgaben. Die Rechte und Pflichten enden jedoch an den Türschwellen der Eigentumswohnungen.
Sollen Eigentumswohnungen und/oder Büros beziehungsweise Gewerberäume verwaltet werden, spricht man von einer Mietverwaltung.
Oftmals handelt es sich jedoch um eine Mischformen, der Mietsonderverwaltung/ Sondereigentumsverwaltung, da sowohl vermietete Eigentumswohnungen oder Büros, als auch die gemeinschaftlichen Flächen verwaltet werden.
Wer darf ein Haus verwalten?
Problem bei der Wahl eines geeigneten Hausverwalters ist, dass die Bezeichnung rechtlich nicht geschützt ist, und somit keine Aussage über die Qualität der Leistungen zulässt.
Konnte sich bis zum 1. August 2018 jede*r Hausverwalter*in nennen, ist mit Übergangsregelung zum 1. März 2019 eine Berufszulassungsregelung in Kraft getreten, die vorschreibt, dass diese Tätigkeit gemäß Gewerbeordnung (§34c) erlaubnispflichtig ist. Anders als in anderen Berufen ist ein Nachweis über die Sachkunde jedoch nicht erforderlich. Einzige Bedingung ist eine Berufshaftpflichtversicherung, regelmäßige Weiterbildung (20 Stunden in drei Jahren) und der Nachweis über die eigene Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnisse.
Das ändert sich nun, zumindest teilweise. Das neue Wohnungseigentumsgesetz (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu) spricht jedem Eigentümer*in das Recht zu, einen zertifizierten Verwalter mit Sachkundenachweis zu bestellen. Der rechtsverbindliche Anspruch gilt jedoch erst zwei Jahre nach Inkrafttreten des WEG-neu. Innerhalb dieser Frist wird vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz ein einheitliches Zertifizierungsverfahren entwickelt.
Aufgaben eines Hausverwalters
Prinzipiell vertritt der Hausverwalter die Belange der Eigentümer nach außen als juristische Person und regelt sie im Innenverhältnis. Um sich gegen (unberechtigte) Forderungen abzusichern, muss er/sie über eine Vermögensschadenhaftpflicht verfügen und optional über eine Betriebshaftpflichtversicherung. Bei der Vermögensschadenhaftpflicht sind alle Schäden abgedeckt, die im Rahmen der Tätigkeit (grob) fahrlässig verursacht wurden und zu einem geldwerten Nachteil führen. Vermögensschäden, die in Folge von Personen- und Sachschäden entstehen, sind über die Betriebshaftpflicht abgedeckt.
Neben den juristischen Rechten und Pflichten, gibt es die kaufmännischen und technischen.
Der kaufmännische Bereich umfasst die wirtschaftliche Betreuung des Objektes, genauer gesagt die Kontenführung, Buchhaltung, Betriebskosten- und Jahresabrechnung. Er/sie hat dafür Sorge zu tragen, dass alle erforderlichen Zahlungen, die sogenannten Kosten und Lasten, seitens der Eigentümer und/oder Mieter erfolgen und verwaltet diese auf einem gesonderten Konto. Zu den Lasten und Kosten gehören Positionen wie Müllentsorgung, Hausstrom, Hausmeister und Wohngebäudeversicherung.
Die Offenlegung der Einnahmen und Ausgaben erfolgt im Rahmen der Eigentümerversammlung, zu der er/sie einmal jährlich alle Eigentümer*innen einzuladen hat. Die dort getroffenen Beschlüsse, aber auch die grundsätzliche Hausordnung muss und darf der Hausverwalter durchsetzen.
Auf dieser Grundlage gehört es auch zu den Pflichten der Hausverwaltung, den sogenannten Wirtschaftsplan für das kommende Jahr zu erstellen.
Technisch gesehen, geht es um die Überwachung des Grundstückes im Hinblick auf die Bausubstanz und die Funktionsfähigkeit der Einrichtungen wie dem Aufzug oder der Gemeinschaftsanlage und die Einleitung aller erforderlichen diesbezüglichen Maßnahmen.
Neuerungen zum 1.12.2020
Die kurz vor Jahresende einsetzenden Regelungen sind eine umfangreiche Reform des 1951 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und trägt fortan die Bezeichnung WEG-neu. Neben vielen anderen Belangen, werden hierin die Rechte von Verwaltern auf der einen und den Eigentümern auf der anderen Seite im Innen- und Außenverhältnis gestärkt. Hierzu gehören auch vereinfachte Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen, das Recht auf Einsichtnahme der Verwaltungsunterlagen und auf einfachere Abberufung des Verwalters. Ebenso wie die Regelung strittiger Fragen nach der Haftung im Einzelfall. Das jetzige Gesetz macht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Träger der Rechte und Pflichten, erlaubt aber nach wie vor einen Verwalter als Vertretungsorgan.
Die Aufgabe des Verwalters ist also eine sehr spannende und abwechslungsreiche Tätigkeit, sofern man sich mit der richtigen Versicherung gegen Fehler absichert.
Als Versicherungsexperten beraten wir Sie gern umfassend in all Ihren Belangen.
